Wann wird die Maklerprovision beim Kauf fällig?

Der notarielle Kaufvertrag ist unterschrieben, die Freude über den nächsten Schritt ist groß - und kurz darauf trifft die Rechnung des Maklers ein. Viele Käufer und Verkäufer fragen sich dann: Wann wird die Maklerprovision fällig? Die kurze Antwort lautet meist: mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Für den konkreten Zahlungszeitpunkt kommt es jedoch auf den Maklervertrag, die Rechnung und mögliche individuell vereinbarte Bedingungen an.

Gerade bei einer Immobilie, die Erinnerungen, Familiengeschichte oder einen wichtigen Neuanfang in sich trägt, sollte auch die finanzielle Abwicklung klar und nachvollziehbar sein. Transparenz beginnt deshalb lange vor der Unterschrift beim Notar.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Ein Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich, wenn der Makler seine vereinbarte Vermittlungsleistung erbracht hat und dadurch ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Beim Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist das in der Regel der Zeitpunkt, an dem beide Parteien den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben.

Entscheidend ist nicht, wann der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingeht. Auch die Schlüsselübergabe, die Eintragung im Grundbuch oder der tatsächliche Einzug sind für die Fälligkeit normalerweise nicht ausschlaggebend. Der Makler hat den Erfolg seiner Tätigkeit rechtlich gesehen mit dem Abschluss des Hauptvertrags erzielt.

Fehlt im Maklervertrag eine besondere Zahlungsregelung, ist die Provision grundsätzlich direkt nach Entstehen des Anspruchs fällig. In der Praxis enthält die Rechnung häufig ein konkretes Zahlungsziel, etwa sieben oder vierzehn Tage. Dieses sollte ernst genommen werden, denn nach Ablauf kann Zahlungsverzug eintreten.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit eine Maklerprovision verlangt werden kann, müssen mehrere Punkte zusammenkommen. Zunächst braucht es einen wirksamen Maklervertrag in Textform. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt das Gesetz mindestens Textform, beispielsweise per E-Mail oder unterschriebenem Dokument.

Außerdem muss der Makler eine nachweisbare Leistung erbracht haben: etwa den Kontakt zum Vertragspartner hergestellt, die Verkaufsverhandlungen begleitet oder den Vertragsabschluss vermittelt. Zwischen dieser Tätigkeit und dem Kaufvertrag muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen. Wer ein Objekt völlig unabhängig vom Makler gefunden und erworben hat, schuldet nicht automatisch eine Provision.

Schließlich muss ein rechtlich wirksamer notarieller Kaufvertrag geschlossen worden sein. Bleibt es bei Gesprächen, einer Reservierung oder einer mündlichen Einigung, ist die Maklerprovision noch nicht verdient.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher kauft, gelten seit Ende 2020 besondere gesetzliche Regeln. Sie sollen verhindern, dass die Kosten einseitig auf Käufer verlagert werden, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Beauftragt der Verkäufer den Makler und soll der Käufer ebenfalls einen Anteil tragen, darf der Käufer höchstens die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision zahlen. Der Verkäufer muss seinen Anteil zunächst selbst leisten. Erst wenn diese Zahlung nachgewiesen ist, kann der Käufer zur Zahlung seines Anteils aufgefordert werden.

Haben Verkäufer und Käufer den Makler jeweils beauftragt, muss die Provision grundsätzlich in gleicher Höhe vereinbart sein. Das heißt nicht, dass jede Transaktion zwingend exakt gleich abläuft. Die konkrete Vertragsgestaltung, die Art der Immobilie und die Frage, wer Auftraggeber ist, sind immer genau zu prüfen.

Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder wenn auf Käuferseite kein Verbraucher handelt, können andere Regeln gelten. Auch deshalb lohnt es sich, die Provisionsvereinbarung nicht nur als Nebensatz im Exposé zu lesen, sondern vor einer Besichtigung bewusst zu prüfen.

Wann ist die Rechnung zu bezahlen?

Die Rechnungsstellung erfolgt häufig zeitnah nach der notariellen Beurkundung. Ein seriöser Makler erläutert dabei verständlich, auf welcher Grundlage die Provision berechnet wird: den vereinbarten Prozentsatz, den Kaufpreis sowie gegebenenfalls die Umsatzsteuer.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Anspruch und Zahlungsfrist. Der Anspruch kann mit dem notariellen Vertragsabschluss entstehen, während die Rechnung Ihnen eine konkrete Frist zur Überweisung setzt. Steht dort beispielsweise „zahlbar innerhalb von 14 Tagen“, sollte das Geld innerhalb dieser Zeit beim Makler eingehen.

Käufer sollten nicht darauf vertrauen, dass die Provision erst nach der Auszahlung ihres Darlehens fällig wird. Eine Finanzierungszusage und die rechtzeitige Bereitstellung der Mittel gehören zur eigenen Kaufplanung. Wer früh offen kommuniziert, kann Unklarheiten vermeiden. Eine einseitige Verschiebung der Zahlung ist dagegen nicht möglich.

Für Verkäufer gilt: Wenn der Käufer einen Anteil der Provision tragen soll und der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat, kann der Käufer einen Nachweis über die Zahlung des Verkäuferanteils verlangen. Diese gesetzliche Reihenfolge schützt Käufer vor einer unangemessenen Vorleistung.

Sonderfälle: Wann sich der Zeitpunkt verschiebt

Nicht jeder Immobilienverkauf verläuft nach einem Standardschema. Deshalb kann der Maklervertrag festlegen, dass die Provision erst unter bestimmten Voraussetzungen fällig wird. Eine solche Vereinbarung muss klar formuliert sein.

Der Kaufvertrag steht unter einer Bedingung

Manche Verträge werden unter aufschiebenden Bedingungen geschlossen, etwa wenn eine erforderliche Genehmigung noch erteilt werden muss. In solchen Fällen kann die Provision erst fällig werden, wenn die Bedingung eintritt und der Vertrag wirksam wird. Ob das zutrifft, hängt von der konkreten Gestaltung des notariellen Vertrags ab.

Der Kaufvertrag wird nicht wirksam oder ist unwirksam

Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, entsteht im Regelfall kein Provisionsanspruch. Das kann etwa relevant sein, wenn eine notwendige Genehmigung endgültig ausbleibt oder der Vertrag aus rechtlichen Gründen unwirksam ist.

Anders kann es aussehen, wenn ein bereits wirksam geschlossener Vertrag später aus Gründen aufgehoben wird, die außerhalb der Maklerleistung liegen. Der Provisionsanspruch kann dann trotz späterer Aufhebung bestehen bleiben. Pauschale Aussagen sind hier riskant - der Maklervertrag und die Gründe für das Scheitern müssen im Einzelfall geprüft werden.

Die Finanzierung platzt nach dem Notartermin

Eine nicht zustande kommende Finanzierung befreit Käufer nicht automatisch von der Maklerprovision. Wer einen vorbehaltlosen notariellen Kaufvertrag unterzeichnet, hat den für den Provisionsanspruch entscheidenden Vertragsschluss herbeigeführt. Deshalb ist eine belastbare Finanzierungsprüfung vor dem Notartermin so wertvoll.

Ein verantwortungsvoller Vermittlungsprozess klärt die Bonität frühzeitig. Das schützt Verkäufer vor vermeidbaren Verzögerungen und Käufer vor einer Entscheidung, die finanziell nicht tragfähig ist.

Die Provision vor der Unterschrift transparent klären

Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar und regional unterschiedlich. In Braunschweig, Salzgitter und dem Umland begegnen Eigentümern und Interessenten daher unterschiedliche Modelle. Maßgeblich ist nie eine allgemeine Erwartung, sondern die konkrete, rechtzeitig in Textform vereinbarte Regelung.

Achten Sie vor einer Besichtigung oder spätestens vor dem Kaufangebot darauf, wer den Makler beauftragt hat, wie hoch die Provision einschließlich Umsatzsteuer ist, welcher Anteil auf Sie entfällt und unter welchen Voraussetzungen gezahlt werden muss. Eine klare Antwort auf diese Fragen schafft Sicherheit auf beiden Seiten.

Auch Eigentümer profitieren von sauberer Dokumentation. Sie verhindert Missverständnisse in einer ohnehin emotionalen Phase und macht den Weg vom ersten Gespräch bis zum Notartermin planbar. Bei Lea Strauss Immobilien gehört dazu, Provisionsregelungen früh, verständlich und ohne Kleingedrucktes zu besprechen.

Was Sie jetzt konkret tun können

Liegt Ihnen bereits eine Provisionsvereinbarung oder Rechnung vor, vergleichen Sie die Angaben mit dem Maklervertrag und dem notariellen Kaufvertrag. Prüfen Sie insbesondere den vereinbarten Prozentsatz, die Berechnungsgrundlage, die Umsatzsteuer und die Zahlungsfrist. Käufer sollten bei einer vom Verkäufer beauftragten Vermittlung außerdem darauf achten, ob der erforderliche Nachweis über dessen Zahlung vorliegt.

Wenn einzelne Formulierungen unklar sind, fragen Sie vor Ablauf der Zahlungsfrist nach. Eine nachvollziehbare Erklärung ist kein Gefallen, sondern Teil einer vertrauensvollen Zusammenarbeit. Gerade bei einem Immobilienkauf geht es nicht nur darum, Fristen einzuhalten, sondern eine Entscheidung mit gutem Gefühl und rechtlicher Klarheit zu Ende zu bringen.